Immobilier : qu'est-ce qui va réellement changer en 2025 pour vous ?
Le projet de loi de finances 2025 concerne l'immobilier et le logement des particuliers. Dans un contexte de rigueur et d'incertitude politique, les réformes, dans leur nature et ampleur, restent incertaines mais seront probablement décevantes. Les professionnels de l'immobilier attendent pourtant des mesures fortes pour relancer le secteur de la construction actuellement en crise tandis que les particuliers attendent des mesures pour pouvoir tout simplement se loger dignement et à un coût abordable.
Dans le domaine crucial de la transition écologique, les travaux de rénovation énergétique des logements seront encore une priorité de 2025. Mais entre un calendrier des interdictions de louer intenable et un diagnostic de performance énergétique (DPE) toujours aussi contesté, les prochains mois promettent d'être mouvementés !
Budget 2025 : la fiscalité du LMNP dans le viseur
La fiscalité avantageuse de la location meublée est depuis plusieurs années dans le viseur de l'Etat parce que :
- l'avantage par rapport à la fiscalité de la location vide ne se justifie que difficilement ; son bénéfice comparatif pour la société est limité ;
- elle entraîne une désaffection pour la location vide, pourtant la plus utile et protectrice pour le locataire ;
- elle participe à l'essor anarchique des meublés de tourisme, phénomène qui aggrave la crise du logement et déstabilise le marché immobilier dans de plus en plus de régions, notamment les littoraux.
Il y a donc une volonté affichée d'alourdir la fiscalité du meublé pour la rendre moins attrayante et la rapprocher de celle du vide.
👉 Le LMNP moins avantageux dès 2025
Les propriétaires bailleurs de logements meublés disposent d'une alternative en matière d'imposition : le régime forfaitaire (appelé « micro BIC » ou « micro entreprise ») et le régime réel, plus complexe mais aussi (beaucoup) plus avantageux. Ce régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP) est même jugé trop avantageux pour rester en l'état !
Pour amoindrir l'intérêt du régime fiscal LMNP, le projet de loi de finances entend modifier le calcul de la taxation de la plus-value en cas de revente en procédant à la réintégration des amortissements, ce qui ne se fait pas actuellement. En pratique, cela revient à minorer le prix d'achat du montant des amortissements et donc à augmenter la plus-value réalisée. Cette réforme s'appliquerait aux ventes réalisées à compter du 1er janvier 2025.
💡 Illustration de calcul de la plus-value en LMNP
Vous avez acquis un bien immobilier pour la location meublée au prix de 200 000 € et le revendez pour 400 000 €, après dix années de détention pendant lesquelles vous avez appliqué 60 000 € d’amortissements.
👉 Les meublés de tourisme imposés plus fortement dès 2024
Les loyers tirés des locations meublées touristiques sont plus taxés que précédemment du fait de l'application de la loi de finances pour 2024. Si les meublés de tourismes classés bénéficient toujours d'un abattement de 71 %, ceux qui, les plus nombreux, sont non classés, voient l'abattement être ramené de 50 % à 30 % dans la limite de 15 000 € (contre 77 700 € jusqu'ici).
Attention : au-delà de 15 000 €/an, le régime réel s'impose, ce qui nécessite de tenir une comptabilité. Nous recommandons aux contribuables concernés, qui vont être nombreux du fait de l'abaissement du seuil, de consulter dès à présent un comptable et de ne surtout pas attendre le printemps 2025 dans la précipitation de la déclaration !
L'imposition des revenus tirés des locations meublées à l'année préservée ?
À ce jour, l'abattement forfaitaire dont bénéficient les propriétaires de logements loués à usage de résidence principale du locataire est de 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes locatives par an. C'est le régime fiscal le plus fréquent et le projet de loi de finances ne prévoit pas d'abaisser ce taux.
🙋♀️ Néanmoins, rendre moins attractif la fiscalité des BIC et la rapprocher voire l'aligner sur celles des revenus fonciers reste fréquemment évoqué ; c'est notamment :
- la tonalité du rapport rendu à l'été 2024 par Annaïg Le Meur, députée du Finistère, missionnée pour formuler au gouvernement des propositions de réforme de la fiscalité locative ;
- la conclusion d'une note du Conseil des prélèvements obligatoires publié en octobre 2024.
L'avenir de la fiscalité des meublés est donc incertain !
Le PTZ partout en France et pour tous ?
Créé pour favoriser l'accession à la propriété, le prêt à taux zéro est un crédit gratuit qui vient améliorer la solvabilité des primo accédants, sous conditions de ressources. Plusieurs fois remanié, notamment pour coûter moins cher aux finances publiques, le PTZ ne bénéficie aujourd'hui :
- dans le neuf, qu'à ceux qui achètent sur plans un appartement en zone tendue (les grandes agglomérations). Le PTZ ne peut plus financer la construction d'une maison individuelle ;
- dans l'ancien, à ceux qui achètent un logement en zone détendue (villes moyennes et zones rurales) avec l'obligation d'y réaliser d'importants travaux, notamment de rénovation énergétique.
Le Premier ministre Michel Barnier puis son Ministre de l'économie, Antoine Armand, ont déclaré vouloir étendre le PTZ à tout le territoire. Le prêt à taux 0 % sera-t-il vraiment possible partout en France ? La construction d'une maison individuelle sera-t-elle de nouveau éligible ou le rêve pavillonnaire demeurera-t-il interdit ? Il faudra suivre les débats car une véritable universalité du PTZ, dont plus de 70 % des ménages peuvent potentiellement bénéficier, coûterait cher aux finances de l'Etat.
La ministre en charge du Logement, Valérie Létard avait d'ailleurs semblé, dans une récente interview, suggérer la mise en place de garde-fous notamment pour préserver le foncier et limiter l'artificialisation des sols. Le PTZ 2025 reste encore bien flou d'autant que le projet de loi de finances ne dit mot sur le sujet qui fera l'objet d'un prochain amendement du gouvernement.
MaPrimeRénov' 2025 : une cure d'austérité au détriment des travaux
MaPrimeRénov' est l'aide la plus connue pour financer les travaux de rénovation énergétique des logements, y compris ceux mis en location. Tout en affirmant ne pas renoncer à son ambition écologique, le gouvernement acte un projet de budget 2025 qui prévoit une enveloppe destinée au dispositif fortement revue à la baisse.
🙋♀️ Reste que le détail de la réforme est à ce jour inconnu ; il pourrait s'agir de donner moins à chacun, d'exclure les plus hauts revenus ou de ne réserver MaPrimeRénov' qu'aux rénovations d'ampleur, certes les plus efficaces mais aussi les moins nombreuses compte tenu de leur coût et de leur complexité.
Si véritablement MaPrimeRénov' est rabotée, cela justifiera d'autant plus un ajustement du calendrier d'interdiction de la location des passoires thermiques qui, déjà intenable, pourra d'autant moins être tenu que les aides financières seront asséchées...
L'investissement locatif Pinel meurt... sans renaître ?
Depuis une trentaine d'années, les dispositifs de défiscalisation dans le neuf s'enchaînent avec l'idée de favoriser la construction de logements aux loyers abordables. L'actuel investissement locatif, le Pinel, doit prendre fin au 31 décembre 2024.
Très attendu par les promoteurs/constructeurs, son successeur se fait attendre et il est même possible qu'il n'en est pas à court terme. Seul un petit sursis (on parle de trois mois soit jusqu'au 1er avril 2025) pourrait être accordé au Pinel afin que les acquéreurs voulant profiter des dernières opportunités en aient réellement le temps.
👉 Le fait pour le gouvernement de ne pas actuellement penser à un nouveau dispositif d'investissement locatif dans le neuf s'explique :
- Par des raisons budgétaires car la défiscalisation coûte aux finances de l'Etat ;
- Parce que le bilan du Pinel est jugé mitigé.
La Cour des comptes a ainsi estimé, dans un rapport de septembre 2024, que le dispositif Pinel ne remplit qu’imparfaitement les objectifs de construction et de rénovation de logements dans les zones tendues. Par ailleurs, si le dispositif Pinel permet bien de faire entrer dans des logements de qualité des ménages modestes /intermédiaires, il ne garantit toutefois pas la pérennité du statut intermédiaire du logement. En effet, au-delà de la période d'engagement (douze ans maximum), le loyer peut être déplafonné et les ressources du locataire ne sont plus limitées.